On va faire le calcul au complet sur une propriété au prix médian de Saint-Eustache, soit 597 000 $ au 2e trimestre 2026. Les chiffres sont moins encourageants que ce que la plupart des gens espèrent, et c'est justement pour ça qu'il vaut mieux les voir maintenant.
La mise de fonds minimale
Au Canada, la mise de fonds minimale se calcule par tranches : 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % sur la portion au-dessus. Sur une propriété à 597 000 $, ça donne environ 34 700 $.
Sous 20 % de mise de fonds, l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL devient obligatoire. À ce niveau de mise de fonds, la prime tourne autour de 4 % du montant emprunté, soit près de 22 500 $. Elle s'ajoute au prêt plutôt que d'être payée comptant. Attention par contre : au Québec, la taxe de 9 % sur cette prime, environ 2 000 $, se paie chez le notaire et ne peut pas être financée.
Le test de résistance
C'est l'étape qui surprend le plus. Votre prêteur ne vous qualifie pas au taux qu'il vous offre. Il vous qualifie au plus élevé entre 5,25 % et votre taux plus deux points de pourcentage.
Autrement dit, si on vous offre 4,5 %, la banque vérifie que vous pourriez payer à 6,5 %. Vous paierez le taux réel, mais vous devez démontrer votre capacité au taux fictif. C'est ce mécanisme qui fait la différence entre le montant que vous croyez pouvoir emprunter et celui que la banque vous accorde.
Le revenu requis, trois scénarios
Le ratio d'amortissement brut de la dette plafonne généralement à 32 % : le total des frais de logement ne doit pas dépasser 32 % du revenu familial brut. Ces frais comprennent le paiement hypothécaire, les taxes municipales et scolaires et le chauffage.
| Scénario | Mise de fonds | Paiement qualifié | Revenu familial requis |
|---|---|---|---|
| Minimum, 25 ans | 34 700 $ | 3 920 $ | 165 000 $ |
| Minimum, 30 ans | 34 700 $ | 3 660 $ | 155 000 $ |
| 20 %, 25 ans | 119 400 $ | 3 200 $ | 138 000 $ |
L'amortissement sur 30 ans est accessible aux premiers acheteurs sur un prêt assuré. Il réduit le paiement mensuel et le revenu requis, au prix d'intérêts totaux plus élevés sur la durée. Ce n'est ni bon ni mauvais en soi : c'est un arbitrage entre votre budget d'aujourd'hui et le coût total.
Ces montants supposent qu'aucune autre dette ne pèse sur votre dossier. Un paiement d'auto de 500 $ par mois retranche environ 100 000 $ à votre capacité d'emprunt. C'est souvent le levier le plus efficace avant d'acheter.
Les frais qu'on oublie
La mise de fonds n'est pas la seule somme à avoir en banque le jour de la signature.
- Droits de mutation, la taxe de bienvenue. Sur une propriété à ce prix, comptez autour de 7 000 $. Elle arrive par la poste quelques semaines après l'achat, pas chez le notaire.
- Taxe sur la prime SCHL : environ 2 000 $, payable comptant.
- Frais de notaire : de 1 300 $ à 2 000 $ selon le dossier.
- Inspection préachat : de 500 $ à 900 $, et ce n'est pas là qu'il faut économiser.
- Ajustements de taxes : vous remboursez au vendeur la portion des taxes déjà payées pour la période après la vente.
- Déménagement, assurances, premiers travaux. Prévoyez un coussin.
Ensemble, ces frais représentent facilement de 12 000 $ à 15 000 $ à sortir en plus de la mise de fonds.
Ce qui joue en votre faveur
Plusieurs programmes s'adressent précisément aux premiers acheteurs, et ils se cumulent.
- Le CELIAPP permet de cotiser 8 000 $ par année, jusqu'à 40 000 $ à vie. La cotisation est déductible et le retrait pour l'achat est non imposable. Pour un couple, c'est 80 000 $.
- Le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER, à rembourser sur quinze ans.
- Le crédit d'impôt fédéral pour l'achat d'une première habitation vaut jusqu'à 1 500 $.
- Certaines municipalités offrent un remboursement partiel des droits de mutation ou une aide à la mise de fonds. Vérifiez auprès de la ville visée, les programmes changent d'une année à l'autre.
Les règles hypothécaires, les seuils et les plafonds de ces programmes sont révisés régulièrement, et les taux bougent constamment. Les chiffres de cet article valent pour 2e trimestre 2026 et servent à donner l'ordre de grandeur. Validez votre situation précise avec un courtier hypothécaire avant de faire une offre.
Si le compte n'y est pas
C'est le cas de beaucoup de premiers acheteurs, et il reste des options réelles. Le condo, d'abord : la médiane s'établit à 378 000 $ à Saint-Eustache, un écart considérable avec l'unifamiliale. Le plex ensuite, où les revenus de location sont partiellement reconnus par le prêteur. Et les municipalités voisines, où le prix médian varie de plus de 100 000 $ d'une ville à l'autre sur notre territoire.
Faites vos scénarios avec nos calculatrices hypothécaires, puis parlez à un courtier hypothécaire avant de visiter quoi que ce soit. Connaître votre montant réel change complètement la recherche. On peut vous diriger vers nos partenaires.
Photo. Vue aérienne du centre de Saint-Eustache, par Gacard, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons. Image recadrée.
Source des chiffres. Centris, statistiques de Saint-Eustache pour le 2e trimestre 2026, relevées le 2026-08-24. Les variations sont calculées sur un an, contre le même trimestre l'an dernier. On republie ces pages à chaque parution de Centris. Voir toutes les villes.
